Siedlisko: definicja, formalności, kto może kupić działkę siedliskową?

Siedlisko mogłoby być świetną alternatywą dla osób, które nie chcą (lub nie mogą) odrolnić swojej działki rolnej i przekształcić jej pod zabudowę.

Mogłoby, gdyby… umożliwiało to polskie prawo.

W praktyce, nie każdy posiadacz działki siedliskowej może ją wykorzystać pod zabudowę. Co więcej, w dalszej perspektywie i tak będzie musiał odrolnić siedlisko. Dlaczego?

Wszystkiego na temat siedliska dowiesz się w poniższym artykule.

Działka siedliskowa definicja

Co to jest działka siedliskowa?

W myśl ustawy działka siedliskowa jest formą nieruchomości gruntowej.

Przekształcenie działki rolnej w działkę siedliskową jest możliwe, ale tylko w formie gospodarstwa rolnego. Tej czynności prawnej może dokonać wyłącznie rolnik.

W myśl polskiego prawa jest to osoba, która przez ostatnie 5 lat pracowała w gospodarstwie rolnym (lub je prowadziła), lub osoba, która ma wykształcenie rolnicze i jest właścicielem gruntów rolnych (własność, wieczyste użytkowanie, lub dzierżawa).

W skład działki siedliskowej wchodzi wyłącznie grunt, który znajduje się pod budynkami gospodarstwa rolnego.

Oznacza to, że w skład siedliska wchodzi nie tylko budynek mieszkalny, ale i budynki przeznaczone do realizacji zadań, wynikających z prowadzenia w/w gospodarstwa.

Tym samym, osoba chcąca wybudować budynek mieszkalny na działce siedliskowej, musi — wraz z nim — postawić dodatkowe budynki, które będą wykorzystywane do działalności rolniczej:

• obory,
• stajnie,
• chlewnie, itp.

Oczywiście usytuowanie wszystkich wyżej wymienionych budynków na działce siedliskowej, musi być zgodne z uwarunkowaniami, wynikającymi z lokalnych przepisów dotyczących planowania przestrzennego.

Jeśli takowego planu nie ma, konieczne będzie oparcie ich położenia na tak zwanej decyzji o warunkach zabudowy.

Zanim przekształcisz w siedlisko

O tym, czy dana działka rolna może być przekształcona w siedlisko, można się dowiedzieć, wysyłając stosowne zapytanie do gminy.

W celu przekształcenia działki rolnej w siedlisko, bezwzględnie należy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten określa minimalną powierzchnię działki, która może być przeznaczona pod siedlisko.

Jeśli posiadana przez nas działka jest mniejsza, niż w/w regulacji, przekształcenie jej w siedlisko nie będzie możliwe (tym samym, nie otrzymamy pozwolenia na budowę).

Jeśli gmina nie posiada własnego planu przestrzennego, osoba zainteresowana powinna wystąpić o warunki zabudowy. Dokument ten wydawany jest w przypadku, gdy posiadany przez nas grunt ma większą powierzchnię, niż jej średni wymiar, określony w uchwale przez gminę.

Kto może kupić siedlisko?

Zmiany w polskim prawie, w znacznym stopniu utrudniły obrót gruntami rolnymi, umożliwiając ich zakup w zasadzie wyłącznie rolnikom.

Z przepisów tych zostały wyjęte właśnie działki siedliskowe, dla których istnieją stosowne rozporządzenia.

Siedlisko może kupić każdy.

Jeśli będzie to rolnik, dalsze postępowanie przeprowadzane jest w normalnym trybie. Tym samym może on prowadzić działalność rolniczą na siedlisku, bez jakichkolwiek przeszkód.

Problem pojawia się, gdy siedlisko chce zakupić osoba, która w myśl polskiego prawa rolnikiem nie jest. Również i ona może kupić siedlisko, aczkolwiek — jeśli istnieje prawomocne pozwolenie na budowę — podmiot ten musi po wybudowaniu domu na działce siedliskowej działkę odrolnić.

Jeśli ta sama osoba kupi siedlisko z już istniejącą zabudową rolną, może ona wystąpić z wnioskiem o przebudowę istniejących na jej terenie budynków.

Jak odrolnić siedlisko?

Odrolnienie działek siedliskowej i rolnej, opiera się na tych samych krokach prawnych.

Aby odrolnić siedlisko, konieczne będzie posiadanie stosownej wiedzy prawnej i… cierpliwości.

I. Działka znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

• Odrolnienie działki rolnej zaczynamy od ustalenia, czy działka jest objęta miejscowym planem przestrzennym. Jeśli tak, jest ona najprawdopodobniej ujęta, jako przeznaczona na cele rolne. Jeśli w danej gminie plan zagospodarowania przestrzennego nie istnieje, konieczne jest uzyskanie informacji w postaci decyzji o warunkach zabudowy.
• Jeśli nieruchomość gruntowa jest objęta takim planem, konieczne jest złożenie stosownego wniosku do władz miasta, lub gminy. Podstawowe informacje, które muszą się w nim znajdować, to dane wnioskodawcy (adres, imię, nazwisko), a także zdefiniowane nieruchomości, o którą nam chodzi, sposób zmiany zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ewentualne uzasadnienie tej zmiany. Oprócz wyżej wymienionych danych warto dodać do wniosku wypisy i wyrysy mapy ewidencyjnej, lub też wypis z rejestru gruntów. Przyda się również dokładna, zasadnicza mapa nieruchomości. Wniosek składany we władzach gminy, bądź miasta, ma niestety charakter postulatywny. Oznacza to, że nie ma konkretnych regulacji prawnych, dotyczących czasu jego rozpatrzenia. Tym samym, stosowne organy mogą go rozpatrywać bardzo długo a sam wnioskodawca nie posiada narzędzi, które mogłyby ten czas skrócić. Niemniej zdarza się, że wniosek jest rozpatrywany bardzo szybko.
• Jeśli wnioskodawca uzyska odpowiedź pozytywną, rozpoczyna się proces zmiany zapisów w kontekście miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy zwrócić uwagę na fakt, że sam zainteresowany nie ma zbyt wielkiego wpływu na ten proces. Efekty wprowadzonych zmian, należy śledzić na podstawie zapisów, przedstawionych przez Urząd osobom zainteresowanym. Można się oczywiście z nimi nie zgodzić, składając w tym celu specjalny wniosek. Niemniej organy, które w ten sposób ustalają zmiany, realizują w ten sposób własne cele (np. inwestycyjne) w danym regionie. Z punktu widzenia podmiotu wprowadzającego zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, całą procedurę można podzielić na kilka zasadniczych etapów:
  • podjęcie uchwały o zmianach w ewidencji założeń planu przestrzennego,
  • umieszczeniu w prasie lokalnej (i nie tylko) stosownej informacji o przygotowaniach do naniesienia zmian w planie przestrzennym, z założeniem, że czas na przedstawienie specjalnych wniosków przez osoby zainteresowane, nie może być krótszy, niż 21 dni,
  • opracowania nowego projektu planu przestrzennego, wraz z opinią na temat wprowadzonych wniosków,
  • uzyskania zgody na przekształcenie gruntów rolnych (w tym działek siedliskowych) na grunty nierolne (dotyczy klas I-III a także obszarów będących własnością Skarbu Państwa),
  • przedstawienia do wglądu nowego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i rozpatrzenie ewentualnych uwag co do niego,

Jeśli na skutek zmian w zapisie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość działki uległa podwyższeniu, może zostać (od jej właściciela) pobrana specjalna opłata planistyczna, która jednak nie może przekroczyć 30 procent kwoty, stanowiącej w/w wzrost.

II. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Jeśli działka nie znajduje się w obrębie mpzp, cała procedura jest o wiele prostsza.

• Pierwszym krokiem będzie złożenie do odpowiednich organów wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla wybranej nieruchomości gruntowej. Niektóre gminy posiadają odpowiednie wzory wniosków. W dokumencie tym powinny znaleźć się następujące informacje:
  • dane identyfikacyjne osoby, która składa wniosek (imię, nazwisko, adres i ewentualną nazwę podmiotu),
  • dane, które pozwolą urzędnikom zidentyfikować działkę, będącą w posiadaniu wnioskodawcy (położenie terenu a także jego przeznaczenie),
  • podstawowe parametry techniczne inwestycji, sposób jej ogrzewania, odprowadzania ścieków, a także zapotrzebowanie na media,

Co ciekawe, wniosek ten nie musi być dostarczany wyłącznie przez posiadacza nieruchomości. Wręcz przeciwnie — może go złożyć dowolny podmiot (a nawet kilka podmiotów). Za każdym razem, konieczne będzie złożenie stosownej opłaty w wysokości 107 złotych. Przypomnijmy, że w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, złożenie takiego wniosku jest bezpłatne.

• Odpowiednie organy rozpatrujące wniosek (wójt, burmistrz, prezydent miasta), muszą w tej sprawie porozumieć się z innymi podmiotami (np. związanymi z melioracją, energetyką itd). Dopiero potem wydawane jest odpowiednie postanowienie, które musi być wydane w przeciągu 2 tygodni. Jeśli do tego czasu stosowna odpowiedź nie zostanie przedstawiona wnioskodawcy, jest ona przyjęta za dokonaną.

Kolejnym etapem, niezbędnym do tego, by działka siedliskowa została odrolniona, jest wyłączenie jej z produkcji rolnej.

Jak wyłączyć siedlisko z produkcji rolnej?

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 roku, jasno wskazuje, że wyłączenie działki z produkcji rolnej, wymaga odpowiedniej decyzji administracyjnej (w większości przypadków).

Dotyczy to następujących gruntów:

1. Użytków rolnych, które są pochodną gleb pochodzenia mineralnego i organicznego (dotyczy klas I – IIIb, a także użytków rolnych niższych klas (do VI), które są wytworzone wyłącznie z gleb o pochodzeniu organicznym.
2. Gruntów znajdujących się pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami, które wykorzystywane są do realizacji potrzeb rolnictwa.
3. Gruntów, które znajdują się bezpośrednio pod budynkami mieszkalnymi i pomocniczymi a także innymi urządzeniami, które służą do zaspokojenia potrzeb wybranego gospodarstwa rolnego.
4. Gruntów, które znajdują się bezpośrednio pod budynkami i urządzeniami, które służą do produkcji rolniczej, ale jednocześnie zostały zakwalifikowane jako dział specjalny, na podstawie zapisów związanych z podatkiem dochodowym od osób prawnych.
5. Gruntów, które wchodzą w skład poszczególnych parków wiejskich i znajdują się pod różnego rodzaju zadrzewieniami i zakrzewieniami, a także pasami stosowanymi do ochrony przed wiatrem.
6. Gruntów wchodzących w skład ogrodów botanicznych i ROD (Rodzinnych Ogródków Działkowych).
7. Gruntów, znajdujących się bezpośrednio pod urządzeniami służącymi do zaspokajania potrzeb melioracyjnych i przeciwpowodziowych a także pod instalacjami o znaczeniu przeciwpożarowym i infrastrukturze, zaopatrującej rolnictwo w wodę.
8. Gruntów zrekultywowanych na potrzeby rolnictwa, a także torfowisk, oczek wodnych i obszarów leśnych.

Wyżej wymienione przepisy obejmują również te drogi, które prowadzą bezpośrednio do wybranych obszarów o charakterze rolniczym.

Następnym krokiem winno być złożenie stosownego wniosku do starostwa, tożsamego dla określonej lokalizacji.

Najważniejszymi informacjami, jakie powinny pojawić się w przesłanej dokumentacji, powinny być dane osobowe wnioskującego, dane identyfikacyjne działki a także cel, w ramach którego dana działka ma być odrolniona.

Obowiązkiem starosty jest udzielenie odpowiedzi na w/w zapytanie. W przypadku gruntów o kategoriach IV do VI, ma ono charakter wiążący. Oznacza to, że starosta nie może w sprawie tych gruntów podjąć innej decyzji niż pozytywna.

Różnice pomiędzy działką budowlaną a siedliskiem

• W przeciwieństwie do działki budowlanej, której powierzchnia i geometria powinny być na tyle duże, by móc postawić na niej budynek mieszkalny, pow siedliska nie powinna być mniejsza niż 1,5 ha. Co ciekawe, większość siedlisk to nieruchomości gruntowe o powierzchni od 1,5 do powierzchni siedliska nawet 3 ha.
• W przeciwieństwie do działki budowlanej, siedlisko nie musi posiadać stosownej infrastruktury technicznej (zaopatrzenia w media, instalacji ciepłowniczej, elektrycznej itd.). Oczywiście nabywając siedlisko (jeśli nie jest się rolnikiem) trzeba liczyć się z koniecznością odrolnienia działki po zakończeniu budowy. Tym samym, zaopatrzenie działki w podstawowe media, będzie i tak należało do jego obowiązków.
• Jeśli chodzi o cenę – cena za siedlisko jest relatywnie niższa. Zjawisko to jest spowodowane mniejszym zapotrzebowaniem na siedliska, gdyż ich nabycie przez osobę niebędącą rolnikiem, a chcącej wybudować na działce dom będzie wiązać się z koniecznością przeprowadzenia dodatkowych czynności prawnych (i poniesienia z ich tytułu stosownych opłat, np aby wyłączyć siedlisko z produkcji rolnej).

Kredyt hipoteczny na działkę budowlaną i siedlisko

Sposób zaciągnięcia kredytu hipotecznego na działkę siedliskową, nie różni się co do zasady, od działki budowlanej.

W przypadku działek rolnych proceder ten jest znacznie bardziej skomplikowany (i w większości niemożliwy), gdyż banki nie tolerują zabezpieczenia w postaci nieruchomości rolnej.

Chcąc kupić na kredyt budynek mieszkalny, użytkowany przez cały rok, który jednocześnie będzie na stałe powiązany z działką (działką budowlaną i działką siedliskową) należy dopełnić podstawowych podstawowych formalności. Niestety, chęć analogicznego kredytowania domku letniskowego na siedlisku, a więc nieruchomości, użytkowanej tylko przez określone miesiące, będzie obarczona większą liczbą formalności.

Niezależnie od rodzaju kredytowanej działki (siedlisko lub działka budowlana), konieczne będzie wprowadzenie tzw. wkładu własnego.

Jego wysokość to zazwyczaj 10 procent kredytu hipotecznego, aczkolwiek — ze względu na zmieniającą się sytuację gospodarczą, może ona ulec diametralnej zmianie (niektóre banki udzielając kredytu na zakup działki siedliskowej czy posadowiony na niej budynek mieszkalny wymagają aż 50 procent zabezpieczenia).

Dalsze postępowanie banku będzie opierało się na podobnych zasadach.

Działka budowlana, czy siedlisko?

Przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny, konieczne będzie przedstawienie stosownej dokumentacji, obejmującej przedmiot kredytowania, czyli działkę siedliskową, lub budowlaną.

W ramach tej dokumentacji, koniecznie będzie przedstawienie następujących danych.

1. Statusu działki, czyli informacji, z jaką działką mamy do czynienia (siedlisko, budowlana, letniskowa, rolna, lub rekreacyjna).
2. Decyzji o warunkach zabudowy, bądź zaktualizowanej, pozytywnej decyzji dotyczącej planowania zagospodarowania przestrzennego.
3. Wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Można go uzyskać Urzędzie Miasta, bądź też w Urzędzie Gminy.
4. Aktu notarialnego, który będzie potwierdzał prawo własności osoby, chcącej sprzedać nieruchomość gruntową. Dzięki niemu bank będzie wiedział, że może kredytować daną transakcję.
5. Odpisu z Księgi Wieczystej, przypisanej dla konkretnej nieruchomości gruntowej. Jest on dostępny w Sądach Rejonowych, przypisanych do określonej lokalizacji. Opcjonalnie, można skorzystać z elektronicznej wersji Księgi.
6. Umowy przedwstępnej, która zawiera informacje dotyczące ceny za daną nieruchomość, a także wszelkie informacje, pozwalające na jej zidentyfikowanie.
7. Dokumentu, który będzie poświadczał przed bankiem, że osoba starająca się o kredyt, wniosła stosowny wkład własny, w wysokości wcześniej określonej przez bank.

Od tego momentu, bank ma miesiąc na wypłatę pierwszej transzy środków.

Co ważne, ustawa jasno określa, jak długo wnioskodawca powinien oczekiwać na stosowną odpowiedź.

Niezależnie, czy kredytowana będzie działka budowlana, czy siedlisko, maksymalny czas oczekiwania to 21 dni.

Podsumowanie

Działka siedliskowa to bardzo korzystne rozwiązanie dla wszystkich osób, chcących sprzedać gruntowe nieruchomości rolne. Niestety, wymaga to szeregu formalności, które wiążą się z koniecznością poniesienia dużych opłat. Koszty te są przeważnie związane ze wzrostem wartości działki przekształcanej w siedlisko. Niestety, formalności te są również czasochłonne a złożenie stosownych wniosków, nie daje nam pewności, że będą one rozpatrzone pozytywnie.