Rozbiórka budynku: formalności i niezbędne pozwolenia

Często przy zakupie działki budowlanej, na której planujemy wybudować nasz wymarzony dom, możemy spotkać się z sytuacją, że stoi na niej stary popadający w ruinę budynek. Wówczas może okazać się, że trzeba uzyskać pozwolenie na rozbiórkę tego obiektu.

Istnieją także przypadki, w których wystarczy wyłącznie zgłoszenie rozbiórki. Czasem też obiekt rozebrać można bez żadnych formalności. 

W tym artykule architekci MGProjekt wyjaśnią poszczególne etapy, przez które należy przejść przy rozbiórkach obiektów istniejących.

W zależności od wielkości i usytuowania obiektu, który ma być przeznaczony do rozbiórki, należy dopełnić odpowiednich formalności. W przeciwnym wypadku można narazić się na spore problemy, oraz zapłacić grzywnę.

Prace rozbiórkowe, bez względu na rodzaj i usytuowanie obiektu, można rozpocząć niezwłocznie, przed zgłoszeniem lub wymaganym pozwoleniem na rozbiórkę budynku, w celu usunięcia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi, oraz mienia.

Taka sytuacja ma miejsce, kiedy budynek jest w bardzo złym stanie technicznym i grozi zawaleniem. Pamiętajmy, że nie zwalnia to jednak Inwestora od obowiązku bezzwłocznego załatwienia odpowiednich formalności w urzędzie.

Rozbiórka budynków wpisanych do rejestru zabytków

Przy obiekcie, wpisanym do rejestru zabytków, przed rozbiórką należy wystąpić z wnioskiem do generalnego konserwatora zabytków o decyzję o wykreślenie obiektu z rejestru zabytków. Może to być dość czasochłonna procedura, gdyż konserwator zazwyczaj dokonuje oględzin budynku i po stwierdzeniu, iż jest on w bardzo złym stanie technicznym i nie nadaje się do odbudowy, może dopiero wydać podobny dokument.

Wówczas po uzyskaniu w/w decyzji, można wystąpić do starostwa z wnioskiem o pozwolenie na rozbiórkę.

W przypadku, kiedy budynek wpisany jest do gminnej ewidencji zabytków, a nie do rejestru zabytków, wówczas to starosta dokonuje uzgodnień z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków, w celu wykreślenia obiektu z ewidencji.

Może zdarzyć się, że konserwator uzna, iż nowy budynek, czy zabudowa powinna nawiązywać swym stylem i architekturą do istniejącego obiektu zabytkowego, który przeznaczony został do rozbiórki.

Kiedy wymagane jest pozwolenie na rozbiórkę?

Pozwolenie na rozbiórkę wymagane jest zawsze w określonych przypadkach:

• kiedy obiekt czy budynek ma 8m wysokości, lub więcej bez względu na jego usytuowanie na działce i odległości do granic działki;
• gdy parterowy budynek gospodarczy, wiata, lub altana ma powierzchnię zabudowy powyżej 25m2;
• gdy budynek mieszkalny, lub inny stoi zbyt blisko granicy działki, lub w ścisłej granicy parceli;
• kiedy budynki, czy obiekty wpisane są do rejestru zabytków, czy gminnej ewidencji zabytków;
• gdy przydomowy basen, lub oczko wodne ma powierzchnię ponad 30m2;

Dokumenty, które należy złożyć w urzędzie

Do wniosku o decyzję na pozwolenie na rozbiórkę należy dołączyć między innymi:

• pisemną zgodę właściciela obiektu;
• szkic usytuowania obiektu na działce;
• opis zakresu, oraz sposobu prowadzenia prac rozbiórkowych;
• opis sposobu o zapewnieniu bezpieczeństwa ludzi i mienia;
• ewentualne pozwolenia, wraz z opiniami innych organów, wymagane zgodnie z przepisami szczegółowymi jak na przykład dotyczące ustawy o ochronie zabytków, ustawy o ochronie przyrody, krajobrazu, czy ustawy o lasach, gruntach, itp.
• projekt rozbiórki obiektu, ale wówczas kiedy nakaże tego urząd, a zazwyczaj wtedy jeśli chodzi o obiekty w ścisłej granicy, lub przylegające do budynku na sąsiedniej działce.

Jakie obiekty wymagają zgłoszenia na rozbiórkę?

Zgłoszeniu na rozbiórkę wymagają na przykład:

• budynki, lub obiekty do 8m wysokości i są usytuowane od granic działki w odległości nie mniejszej niż połowa ich wysokości, oraz nie są wpisane do rejestru zabytków, ani objęte ochroną konserwatorką;
• rozbiórki istniejącego ogrodzenia od strony dróg publicznych, placów, torów kolejowych, oraz innych miejsc publicznych;
• rozbiórka istniejącego ogrodzenia o wysokości powyżej 2.20m.

Zamiar rozbiórki, na który wymagane jest zgłoszenie, należy przedłożyć w starostwie powiatowym. W zgłoszeniu trzeba określić rodzaj prac, ich zakres i sposób prowadzenia robót rozbiórkowych.

Do rozbiórki przystąpić można po upływie 30 dni od złożenia zgłoszenia rozbiórki, ale pod warunkiem, iż urząd w tym czasie nie wniósł sprzeciwu. Takie zgłoszenie ważne jest przez dwa lata od terminu w nim określonego.

Może zdarzyć się, że po otrzymaniu zgłoszenia, urząd może nakazać Inwestorowi uzyskanie obowiązku pozwolenia na rozbiórkę, wówczas gdy stwierdzi, że prace rozbiórkowe mogą wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych, oraz stanu środowiska.

Również w wypadku, gdy rozbiórka wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót z nią związanych.

Jakie obiekty nie wymagają zgłoszenia zamiaru rozbiórki budynku?

Budynki, czy obiekty na których postawienie nie jest wymagane pozwolenie na budowę, oraz nie podlegają ochronie zabytków, można rozebrać bez uzyskania zgody.

Zaliczają się do nich na przykład wolnostojący parterowy budynek gospodarczy, wiata, altana o powierzchni zabudowy do 25m2, ogrodzenia, wiaty śmietnikowe. Pełną listę obiektów zwolnionych podaje ustawa Prawo Budowlane – Art. 29.