Metraż mieszkania, czyli powierzchnia użytkowa, może być wyliczona w różny sposób w zależności od przyjętej normy. Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, kupujący nową nieruchomość powinien wiedzieć, jaka norma pomiaru została zastosowana. W zależności bowiem od niej inaczej będą też ujmowane powierzchnie takie jak balkon, taras czy loggia.
Niestety pojęcie powierzchni użytkowej mieszkania jest nieostre w polskim prawie i co więcej - istnieją różnice co do określania tej powierzchni w zależności od aktu prawnego i jego przeznaczenia. Na przykład w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnię użytkową określa się nieco inaczej niż w ustawie o podatku od spadków i darowizn czy ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z tą ostatnią definicją - zawartą w art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego: "Powierzchnia użytkowa lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału".
Jak widzimy - definicja nie wymienia garażu. Tak więc nie wlicza się on do powierzchni użytkowej i jest ujmowany jako pomieszczenie dodatkowe - jak np. piwnica.
Jednak pewnego chaosu w sprawie dodaje fakt, że powierzchnia użytkowa może być obliczona różnie - w zależności od przyjętej normy. Co prawda w nowych budynkach, oddawanych przez deweloperów, stosuje się nową normę pomiaru (PN-ISO 9836:2015-12), ale nieruchomości sprzedawane na rynku wtórnym często były mierzone według normy starej (PN-70/B-02365).
Powierzchnia użytkowa nieruchomości a norma stara i nowa
Zgodnie ze starą normą pomiaru metraż wylicza się przed wykonaniem tynków wewnętrznych. Nie wlicza się do niego balkonów ani tarasów, czyżadnych zewnętrznych powierzchni. Pomiaru dokonuje się metr nad podłogą.
W przypadku nowej normy pomiaru dokonuje się na wysokości podłogi już po tynkowaniu ścian. Ponieważ tynk zajmuje nieco powierzchni - metraż liczony według nowej normy będzie mniejszy niż metraż obliczony normą starą. Może mieć to oczywiście wpływ na cenę nieruchomości.
Skosy i wnęki
Zgodnie ze starą normą - jeśli pomieszczenie ze skosami ma 140-220 cm wysokości, to wyliczoną powierzchnię dzieli się na pół. Jeśli pomieszczenie jest niższe, nie zostaje w ogóle wliczone w powierzchnię mieszkania.
Nowa norma upraszcza sposób liczenia pomieszczeń ze skosami, uznając za punkt odniesienia wysokość 1,9 m. Powierzchni poniżej tej wysokości nie wliczamy do powierzchni użytkowej mieszkania, a powierzchnię powyżej wliczamy w pełni.
To też przekłada się ostatecznie na wynik. Metraż pomieszczeń ze skosami przy zastosowaniu nowej normy może być nawet o 10 proc. mniejszy niż według normy starej.
Istotna różnica dotyczy też wnęk w ścianach. Według starej normy - PN-70/B-02365 - wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast według nowej normy - PN-ISO 9836 - nie będą one doliczone.
Powierzchnie zewnętrzne
Bardzo ważna różnica między obydwiema normami dotyczy powierzchni zewnętrznych dostępnych z pomieszczenia - balkonów i tarasów. Stara norma w ogóle nie wlicza ich do metrażu. Według normy nowej zostaną one wliczone, ale będą wyszczególnione osobno z rozróżnieniem na powierzchnie nieprzekryte (balkony, tarasy) i powierzchnie przekryte (loggie).
Należy jednak pamiętać o tym, że mimo przyjętej normy decydujący głos w kwestii powierzchni użytkowej ma ustawa. Jak już wspomnieliśmy, art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego wyklucza ujmowanie balkonów, tarasów czy loggii jako elementów powierzchni użytkowej.
Minimalna powierzchnia mieszkania
Choć pojęcie powierzchni użytkowej jest ujmowane różnie w przepisach prawa, ustawodawca uregulował metraż minimalny, jaki powinno mieć mieszkanie. Zgodnie z § 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2.
Powierzchnia całkowita a użytkowa
Na rynku nieruchomości oprócz pojęcia powierzchni użytkowej spotyka się czasem też określenie powierzchnia całkowita. To oczywiście dwie różne miary. Ta druga oddaje powierzchnię budynku/mieszkania wyliczoną na poziomie posadzki, po obrysie zewnętrznym budynku. Do takiej powierzchni włącza się więc również grubość ścian, tynk czy balustrady.
Powierzchnię całkowitą liczy się oddzielnie dla każdej kondygnacji. W przypadku powierzchni całkowitej budynku wlicza się wszystkie kondygnacje, także podziemne, również tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i magazynowe.
Niestety kwestia powierzchni mieszkania jest dość nieprecyzyjnie ujęta w polskich przepisach. Różne normy wyliczania powierzchni w praktyce pogłębiają jedynie chaos. Dla kupującego nieruchomość na pewno kluczową kwestią jest zapoznanie się z warunkami pomiaru i tym, jakie powierzchnie zostały wliczone do metrażu mieszkania.
Marcin Moneta
