Czym jest cesja mieszkania – przejrzysty przewodnik dla poszukujących własnego M

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest cesja mieszkania;
• czy cesja mieszkania od dewelopera zawsze jest możliwa;
• ile kosztuje cesja na mieszkanie.

Cesja mieszkania – co to jest?

Pojęcie cesji definiuje art. 509 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z jego brzmieniem wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Jak interpretować tę definicję w kontekście sprzedaży nieruchomości?

Cesja umowy deweloperskiej polega na przeniesieniu praw i obowiązków dotyczących wierzytelności (prawa do lokalu mieszkalnego) z cedenta (zbywcy praw, który zawarł umowę z deweloperem) na rzecz cesjonariusza (przyszłego właściciela praw do nieruchomości). Cesjonariusz wchodzi więc w stosunek prawny, w którym wcześniej był cedent. W kontekście cesji umowy deweloperskiej dłużnikiem jest deweloper, zobowiązany do dokończenia budowy nieruchomości i przekazania prawa własności nieruchomości cesjonariuszowi.

Do cesji dochodzi zazwyczaj jeszcze na etapie budowy nieruchomości. Po zawarciu umowy cesji cedent nabywa do niej prawo (nie jest jeszcze jej właścicielem). Kolejnym krokiem jest zawarcie aktu notarialnego, przenoszącego własność na cesjonariusza (nowego właściciela).

Jaką formę przybiera umowa cesji lokalu mieszkalnego?

Cesja lokalu mieszkalnego powinna przybierać formę pisemną (pod rygorem nieważności). Najczęściej przybiera ona formę aktu notarialnego, a podczas samego procesu jego zawierania niezbędna jest obecność trzech stron: cedującego, cedenta oraz dewelopera (lub ich pełnomocników).

Zobacz także: Mieszkanie bezczynszowe – wszystko co musisz wiedzieć

W jakich okolicznościach może dojść do cesji umowy deweloperskiej?

Do cesji nieruchomości dochodzi zazwyczaj w sytuacji, kiedy cedent po zawarciu umowy przedwstępnej z deweloperem z jakichkolwiek przyczyn (np. pogorszenia sytuacji finansowej czy konieczności przeprowadzki do innego miasta) zdecyduje, że nie chce lub nie może przenieść własności nieruchomości na siebie. Poprzez umowę cesji może przenieść prawo do nieruchomości na osobę trzecią, zdejmując tym samym ze swoich ramion wszelkie obowiązki względem dewelopera. Mechanizm cesji często stosują także inwestorzy. Zawierając umowę przedwstępną z deweloperem, wpłacają jedynie kwotę, która stanowi nieznaczny odsetek wartości nieruchomości . Jeśli wartość nieruchomości wzrośnie w czasie, cesja pozwoli im wygenerować atrakcyjne dla portfela zyski.

Cesja umowy deweloperskiej – czy zawsze jest możliwa?

Kwestię zgody na cesję wierzytelności najczęściej regulują zapisy umowy deweloperskiej. Jeśli w dokumencie brakuje zapisów na temat cesji, do jej wykonania niezbędne będzie otrzymanie zgody dewelopera w formie pisemnej. Czasem zdarza się jednak, że deweloper nie wyraża na nią zgody. Przyczyną takiej decyzji są z reguły obawy przed agresywnym inwestowaniem i stosowaniem mechanizmów dźwigni finansowej. Jeśli deweloper nie wyrazi zgody na cesję, niezbędne jest przeniesienie własności nieruchomości na kupującego, a następnie jej sprzedaż nowemu właścicielowi.

Cesja przy zakupie mieszkania – co warto sprawdzić przed zawarciem umowy?

Jeśli rozważasz zakup prawa do nieruchomości na podstawie umowy cesji, dokładnie przeanalizuj zapisy umowy deweloperskiej. Oprócz informacji na temat możliwości realizacji cesji zawiera ona szereg kluczowych dla przyszłego właściciela informacji: terminu zakończenia prac budowlanych, ostatecznego terminu przeniesienia własności i ustanowieniu odrębnej własności lokalu, terminu i zakresu prac budowlanych, warunkach odbioru czy rękojmi za ewentualne wady.

Cesja mieszkania – podatek

W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego (od innej osoby fizycznej), kupujący jest zobowiązany do odprowadzenia 2-procentowego podatku od czynności prawnych (podatku PCC). Ze względu na fakt, że cesja umowy deweloperskiej nie figuruje w art. 1 ust. 1 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC. Pod warunkiem jednak, że nie przybierze postaci jednej z umów wskazanych ww. paragrafie, a szczególnie umowy sprzedaży uregulowanej w przepisach kodeksu cywilnego.

Cesja prawa do zakupu mieszkania może mieć charakter płatny lub nieodpłatny. Zysk z cesji umowy deweloperskiej na gruncie prawa jest traktowany jako przychód z praw majątkowych. Dla cedenta niesie więc za sobą konieczność odprowadzenia podatku dochodowego. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód uzyskany z cesji, pomniejszony o koszty uzyskania przychodu.

Niezbędne jest także odprowadzenie podatku VAT.

Cesja mieszkania a kredyt hipoteczny – tylko z pomocą eksperta

Jeśli planujesz nabyć prawa do nieruchomości poprzez zawarcie umowy cesji, nie musisz finansować transakcji gotówką. Musisz wiedzieć jednak, że ze względu na specyfikę tego rodzaju konstrukcji prawnej, nie wszystkie banki udzielą kredytu na mieszkanie z cesją. Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, warto oddać kwestię finansowania w ręce eksperta – Expandera. Dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu specjalista pomoże Ci znaleźć banki, które nie tylko udzielą kredytu na nabywane cesją prawa do nieruchomości, ale zaproponują także najbardziej atrakcyjne warunki finansowania. Ekspert pomoże Ci także skompletować niezbędne dokumenty, wypełnić wniosek kredytowy i precyzyjnie odpowie na wszelkie pytania. Dzięki temu, że wynagradza go kredytobiorca, jego wsparcie będzie dla Ciebie zupełnie bezpłatne.

Zobacz także: Ile kosztuje wykończenie mieszkania?