Ceny mieszkań w Polsce rosną najszybciej w UE i nie widać oznak, by mogły spaść, jak od dłuższego czasu dzieje się to w Niemczech, Francji czy w Skandynawii. Czy realizuje się czarny scenariusz pęknięcia bańki? Eksperci w rozmowach z Business Insider Polska rozkładają na czynniki kryzys u naszych zachodnich sąsiadów i oceniają, jak na tym tle wypadają nieruchomości w naszym kraju.
- Najnowsze statystyki pokazują, że najszybciej tanieją mieszkania w Luksemburgu i w Niemczech. W podobnej skali rosną ceny w Polsce, która jest liderem podwyżek
- Od początku 2017 r. średnia cena mieszkania w Polsce zwiększyła się o 84 proc. Pokazujemy, jak w tym samym czasie zmieniły się stawki w takich krajach jak Czechy, Niemcy czy Hiszpania
- Eksperci tłumaczą, czym tak naprawdę jest bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości. Wskazują, czy można o niej mówić w przypadku Niemiec i które kraje są tym zagrożone
- Nie mają wątpliwości, że w Polsce jeszcze nie ma bańki, ale ostrzegają, że niefrasobliwe działania rządu mogą przybliżyć nas do bolesnego załamania
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
Ceny mieszkań w Polsce rosną i to w szybkim tempie. Problem dotyka dużą grupę obywateli, którzy chcąc kupić własne M, stoją przed nie lada wyzwaniem ekonomicznym. Zazwyczaj największym w życiu.
Opublikowany w kwietniu raport Eurostatu (europejski urząd statystyczny) pokazał, że w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej i nie tylko, ceny mieszkań w Polsce rosną zdecydowanie najszybciej. A są przypadki krajów, gdzie sytuacja się odwróciła i nieruchomości tanieją, czasem bardzo mocno, co w niektórych mediach ogłoszono już pęknięciem bańki.
Zobacz także: Inwestycja w mieszkanie to wciąż dobry pomysł? Tyle możesz zarobić [WYLICZENIA]
Czytaj także w BUSINESS INSIDER
Kryzys na rynku mieszkań w Europie
Czy to faktycznie już pęknięcie bańki? W dalszej części oddamy głos ekspertom od rynku nieruchomości, ale wcześniej spójrzmy na twarde dane, pokazujące, jak zmieniają się ceny mieszkań. W czwartym kwartale 2023 r. w krajach posługujących się walutą euro spadły średnio o 1,1 proc. w porównaniu z tym samym kwartałem 2022 r. Jeśli rozszerzymy analizę do krajów całej UE, wtedy wyjdzie lekki wzrost — o 0,2 proc.
Porównując postępujące po sobie kwartały, ceny mieszkań spadły o 0,7 proc. w strefie euro i o 0,3 proc. w całej UE. Z przeceną mieliśmy do czynienia przez cały 2023 r. Poprzednio podobna sytuacja miała miejsce w latach 2012-2013.
Spośród państw członkowskich, dla których dostępne są dane, osiem wykazało roczny spadek cen domów. Największe odnotowano w Luksemburgu (-14,4 proc.), Niemczech (-7,1 proc.) i Finlandii (-4,4 proc.), podczas gdy najmocniejsze wzrosty cen miała Polska (+13 proc.), Bułgaria (+10,1 proc.) i Chorwacja (+9,5 proc.).
W porównaniu z poprzednim kwartałem ceny spadły w jedenastu państwach członkowskich, były stabilne w jednym (Włochy) i wzrosły w czternastu. Największe spadki odnotowano we Francji (-2,7 proc.), na Łotwie (-2,5 proc.), a także w Danii i Szwecji (w obu przypadkach -2,3 proc.), podczas gdy na czele największe podwyżek kwartalnych znowu znalazła się Polska (+4,8 proc.), a za nią Chorwacja (+3,4 proc.) i Irlandia (+3 proc.).
Ceny mieszkań. Spadki zaczęły się w 2022 r.
Spójrzmy na dłuższy okres. Od początku 2017 r. średnia cena mieszkania w Polsce zwiększyła się o 84 proc. W tym czasie nie widać, by choć przez chwilę wzrostowy trend się załamał. W większej skali urosły ceny w Czechach (88 proc.) i na Węgrzech (128 proc.), choć tam ostatnio podwyżki wyhamowały, a nawet można dostrzec korektę.
Dla większej przejrzystości z powyższego wykresu wyciągnęliśmy kraje, w których w ostatnim czasie ceny mieszkań spadły. Umieściliśmy je na grafice poniżej. W tym gronie ciekawym przykładem jest Luksemburg, który jeszcze w trzecim kwartale 2022 r. miał stawki o 77 proc. wyższe niż w 2017 r., a przez kolejne kilka kwartałów przecena sprawiła, że z tych 77 proc. zostało niecałe 50 proc. podwyżki.
Zobacz także: Mieszkanie pod miastem? Wiemy, ile można zaoszczędzić
Niemal dokładnie taki sam scenariusz miał miejsce na niemieckim rynku mieszkaniowym. Z tą różnicą, że od drugiej połowy 2022 r. spadki cen nastąpiły z mniejszego pułapu niż w Luksemburgu.
Warto też zwrócić uwagę na Skandynawię. Od połowy 2022 r. tamtejsza korekta cen sprawiła, że na przestrzeni ostatnich 7 lat podwyżki cen są jednymi z najniższych w UE. W Finlandii nawet wróciły do poziomów z 2017 r.
Jak to jest z tą pękającą bańką w Niemczech?
Ewidentnie widać, że w kilku krajach UE od dłuższego czasu ceny mieszkań spadają. Nie musi to jednak oznaczać od razu pęknięcia bańki. Na ten fakt zwracają właśnie uwagę eksperci od rynku nieruchomości.
— Rynek nieruchomości, jak w praktyce każdy inny, jest rynkiem cyklicznym, na którym po okresie boomu nadchodzą czasy mniej lub bardziej ostrego hamowania koniunktury, a czasem wręcz jej załamania. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. w Niemczech — wskazuje w rozmowie z Business Insiderem Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Zauważa, że do połowy 2022 r. ceny w niemieckiej mieszkaniówce rosły. Decydowały o tym głównie rekordowo niskie stopy procentowe. Późniejszy gwałtowny wzrost oprocentowania spowodował w 2023 r. załamanie popytu i spadki cen.
— Swoje zrobiły wzrosty kosztów, cen materiałów i robocizny, ale taniały głównie starsze nieruchomości, które wygenerowały spadki do 15 proc. Z kolei nowe domy zaliczyły regres rzędu zaledwie 3 proc., co bardziej odpowiada stabilizacji — komentuje Jarosław Jędrzyński.
Zobacz także: Jak się żyje na Złotej 44? Przedstawiciele wspólnoty zdradzają nam sekrety
Tłumaczy, że z bańką spekulacyjną mamy do czynienia wówczas, gdy dynamika cen mieszkań i domów oderwie się od fundamentów, które w głównym stopniu kreuje dynamika płac. Zauważa, że dokładnie z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w Polsce w 2008 r. Jego zdaniem trudno powiedzieć, czy już to nastąpiło w Niemczech.
— Biorąc pod uwagę kosmetyczny regres cen nowych nieruchomości, można przypuszczać, że niekoniecznie — dodaje.
Słowa "bańka" unika też ekspert HREIT Bartosz Turek. W rozmowie z Business Insiderem zauważa, że niemiecki rynek mieszkaniowy ma co najmniej dwie ważne cechy, które zupełnie odróżniają go od polskiego rynku.
— Po pierwsze w Niemczech poprzedni kryzys, którego symbolem był upadek banku Lehman Brothers, nie przyniósł poważnej przeceny. To skutkuje zupełnie innym punktem wyjścia tego rynku w kolejnym cyklu w mieszkaniówce — komentuje Bartosz Turek.
Zwraca też uwagę na raport firmy Guthman, który sugeruje, że w Berlinie przez wiele lat większość nowych mieszkań była kupowana przez inwestorów portfelowych, a nie przez zwykłych nabywców. To zupełnie inna sytuacja niż w Polsce, gdzie nie tylko duzi inwestorzy, ale też inwestorzy detaliczni są wciąż mniejszością.
Jeśli więc pojawiają się głosy, że na rynku nieruchomości w Niemczech mamy kryzys, to trzeba się zastanowić czy jest to kryzys wywołany tym, że w obliczu rosnących stóp procentowych i drożejących kredytów zwykli Niemcy nie są w stanie kupować nieruchomości? Ekspert HREIT wskazuje, że oprocentowanie kredytów w Niemczech wzrosło z zaledwie 1-2 proc. w 2022 r. do wciąż skromnych ok. 4 proc. W Polsce oprocentowanie kredytów wzrosło z 2-3 proc. do nawet 9-10 proc. w 2022 r.
Zwraca też uwagę na statystykę, mówiącą o tym, że w Polsce mieszkań brakuje, a w Niemczech ich liczba jest w przeliczeniu na 1000 mieszkańców o około 10 proc. wyższa.
Sugeruje, że problemy na niemieckim rynku nieruchomości mogą być wywołane nie przez spadek popytu generowanego przez zwykłych kupujących, ale przez problemy z finansowaniem działalności przez fundusze inwestycyjne wykupujące mieszkania, którzy stracili dostęp do niemal darmowego kredytu.
Bańka na rynku mieszkań. Co z innymi krajami?
Niemcy to niejedyny europejski kraj, w którym zanotowano wyraźną korektę cenową w mieszkaniówce. Według Jarosława Jędrzyńskiego "na razie skala przeceny w tych krajach nie daje podstaw do ogłaszania krachu na rynku nieruchomości".
Bartosz Turek wskazuje, że bardzo ważnym wyznacznikiem jest porównanie tempa, w którym rosną ceny mieszkań i dochody ludności. Póki ceny rosną mniej więcej w tempie, w którym rosną płace, to jest w miarę bezpiecznie. Taką sytuację mieliśmy w ostatniej dekadzie w Polsce. Gorzej jest w innych krajach.
Przywołuje tu raport UBS z 2023 r., który sugerował, że w Szwajcarii i Japonii było największe ryzyko powstania bańki w nieruchomościach. Wskazał też na dość duże przewartościowanie mieszkań w Niemczech.
Bańka na rynku mieszkań w Polsce. To możliwe?
Gdy wydawało się, że niemiecki scenariusz w związku ze spowolnieniem gospodarczym może potworzyć się w Polsce, rząd wprowadził program "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", co zaowocowało falą ożywienia koniunktury. Do tego doszło podniesienie wypłat na dzieci z 500 do 800 zł i dalsze windowanie wynagrodzeń, rent i emerytur.
— Tym sposobem wzrosty cen mieszkań są w Polsce wciąż bardzo dobrze skorelowane ze wzrostem dochodów Polaków, co teoretycznie wyklucza istnienie bańki spekulacyjnej, a tym bardziej jej pęknięcie — ocenia Jarosław Jędrzyński.
Tyle teoria, bo — jak sam ekspert dodaje — w praktyce o bańce zazwyczaj dowiadujemy się w momencie jej pęknięcia i załamania cen mieszkań. Dlatego radzi czujność i przestrzega, że im bardziej rząd ingeruje w mechanizmy rynkowe, w postaci choćby horrendalnych dopłat do hipotek i opóźnia się poszczególne fazy cyklu nieruchomości w czasie, tym mocniej rosną ceny mieszkań. Tym bardziej bolesne może być załamanie, jeżeli ono kiedyś nadejdzie.
— W mojej ocenie mówienie o bańce na rynku nieruchomości w Polsce jest dużym nadużyciem — podkreśla Bartosz Turek. Zastrzega, że nie oznacza to, iż mieszkania są tanie. Wręcz przeciwnie.
Zwraca jednak uwagę na dostępność cenową mieszkań, które biorąc pod uwagę wynagrodzenia, koszty życia, ceny nieruchomości czy wymagania stawiane przez banki udzielające kredytów mieszkaniowych, jest na przyzwoitym poziomie.
— Wyprzedzamy pod tym względem większość krajów europejskich. Ponadto patrząc na aktualne ceny, musimy też pamiętać, z jak dużą inflacją mieliśmy do czynienia w ostatnich latach. W efekcie nie jest dziwne, że za mieszkania, które mają taką samą użyteczność, musimy oddawać więcej banknotów, które wyraźnie swoją siłę nabywczą straciły. Pozostaje też kwestia wynagrodzeń. Te w przeciągu ostatnich 5 lat rosły w Polsce tylko trochę wolniej niż ceny mieszkań — podsumowuje.
Autor: Damian Słomski, dziennikarz Business Insider Polska